Vid entreprenader enligt AB 04 och ABT 06 är det beställaren som utser besiktningsman. Regeln finns i kapitel 7 § 3 och ser likadan ut i båda standardavtalen. Samtidigt har entreprenören en rätt att invända mot valet – och besiktningsmannen ska vara opartisk, trots att det är beställaren som anlitar och betalar. Här går vi igenom hur det fungerar i praktiken.

Beställaren utser – kap. 7 § 3

Huvudregeln är enkel: beställaren utser besiktningsman. Det gäller oavsett om entreprenaden är en utförandeentreprenad enligt AB 04 eller en totalentreprenad enligt ABT 06. Valet bör göras i god tid, gärna redan när kontraktet tecknas, så att besiktningsmannen kan planera in förbesiktningar och läsa in sig på kontraktshandlingarna innan slutbesiktningen.

Har entreprenören befogad anledning till anmärkning mot den besiktningsman som beställaren har utsett, kan entreprenören begära att beställaren utser någon annan. Kan parterna inte enas kan frågan avgöras av Byggandets Kontraktskommitté (BKK) på begäran av någon av parterna. Befogad anledning kan exempelvis vara jäv, en tidigare tvist mellan besiktningsmannen och entreprenören eller uppenbart bristande kompetens för den aktuella entreprenaden.

Opartisk trots att beställaren betalar

Även om det är beställaren som utser och betalar besiktningsmannen är uppdraget inte att företräda beställaren. Besiktningsmannen ska självständigt bedöma om entreprenaden är kontraktsenligt utförd och notera fel oavsett vilken part bedömningen gynnar. Det är just den opartiska rollen som gör att besiktningsutlåtandet får sin tyngd – det ligger till grund för godkännande, övertagande, slutbetalning och i förlängningen för eventuella tvister om fel.

Behöver beställaren någon som driver hans eller hennes intressen mot entreprenören är det en annan roll, till exempel ett beställarombud eller en projektledare. De rollerna bör inte blandas ihop med besiktningsmannens.

Biträdande besiktningsman vid större projekt

I större entreprenader är det vanligt att besiktningen delas upp på flera personer, med en huvudansvarig besiktningsman och biträdande besiktningsmän för specialområden som VVS, el, styr och regler eller mark. Det ger rätt fackkompetens på varje område samtidigt som en person håller ihop besiktningen och utlåtandet.

Vad ska beställaren tänka på vid valet?

Certifiering är en bra utgångspunkt. En certifierad entreprenadbesiktningsman, till exempel genom KIWA, har visat kunskap om standardavtalen och besiktningsförfarandet. Därutöver bör besiktningsmannen ha erfarenhet av den aktuella typen av byggnad och entreprenadform, och av de tekniska områden som väger tyngst i projektet. Kontrollera också att det inte finns jäv eller kopplingar till entreprenören, och att besiktningsmannen har tid för både förbesiktningar, slutbesiktning och efterbesiktning inom projektets tidsplan.

Gäller avtal mellan företag och organisationer

AB 04 och ABT 06 är standardavtal för entreprenader mellan näringsidkare och organisationer – byggherrar, fastighetsägare, bostadsrättsföreningar, kommuner och byggföretag. För entreprenader där beställaren är konsument används i stället andra standardavtal, exempelvis ABS 18. Det här gäller även besiktningen: reglerna ovan förutsätter ett kontrakt enligt AB 04 eller ABT 06.

Byggandets Kontraktskommitté har också tagit fram nya versioner av standardavtalen, AB 25 och ABPU 25, som är tänkta att ersätta AB 04 och ABT 06. Pågående och många nya kontrakt tecknas fortfarande enligt AB 04 och ABT 06, och det är alltid kontraktet i det enskilda projektet som avgör vilka regler som gäller.

Behöver ni en besiktningsman?

Husinspektion Sverige AB utför oberoende entreprenadbesiktningar enligt AB 04 och ABT 06 i hela Sverige – från förbesiktning till garantibesiktning. Begär offert så återkommer vi inom 24 timmar, eller ring 070-41 44 811.