När en byggentreprenad närmar sig sitt slut behöver parterna veta en sak med säkerhet: har entreprenören levererat det som avtalats? Det är här entreprenadbesiktningen kommer in. En oberoende, strukturerad kontroll som avgör om arbetet är godkänt — och som startar viktiga avtalsmässiga tidsfrister.

Kort definition

En entreprenadbesiktning är en formell granskning av en byggentreprenad, utförd av en oberoende besiktningsman. Syftet är att avgöra om arbetet är utfört enligt kontraktshandlingarna, tillverkarens anvisningar och branschpraxis. Besiktningen genomförs enligt standardavtalen AB 04 eller ABT 06, beroende på entreprenadform.

Varför behövs besiktning?

Besiktningen fyller flera funktioner samtidigt:

• Godkännande. Slutbesiktningen är det tillfälle då entreprenaden formellt godkänns eller inte godkänns.
• Start för garantitider. Garantitiderna enligt AB 04/ABT 06 börjar normalt löpa från godkänd slutbesiktning.
• Överlämnande av risken. Risken för entreprenaden går över på beställaren.
• Dokumenterat bevis. Utlåtandet är ett formellt dokument som gäller vid eventuell tvist.
• Tydlig åtgärdslista. Fel och brister noteras och förs till protokoll, så att parterna vet exakt vad som ska åtgärdas.

Fem typer av besiktning

AB 04 och ABT 06 beskriver fem huvudtyper av besiktning som används under olika faser av en entreprenad:

Förbesiktning

Utförs innan arbete döljs eller blir svårtillgängligt, till exempel innan väggar stängs igen. Syftet är att dokumentera utförandet medan det fortfarande går att kontrollera.

Delbesiktning

Besiktning av en avgränsad del av entreprenaden som färdigställts innan resten. Vanligt i stora projekt där beställaren behöver ta delar i drift innan hela entreprenaden är klar.

Slutbesiktning

Huvudbesiktningen — den som formellt godkänner entreprenaden. Efter godkänd slutbesiktning börjar garantitiden löpa och risken för entreprenaden går över till beställaren.

Efterbesiktning

Genomförs för att säkerställa att fel och brister som noterades vid slutbesiktningen har åtgärdats. Vanligt när en längre lista av mindre fel ska verifieras.

Garantibesiktning

Utförs innan garantitiden löper ut för att fastställa eventuella garantifel. Detta är sista tillfället att dokumentera brister som entreprenören ansvarar för.

Vem utser besiktningsmannen?

Enligt AB 04 och ABT 06 utses besiktningsmannen normalt av beställaren. Parterna kan också komma överens om att utse besiktningsmannen gemensamt. Det viktiga är att personen är oberoende — utan kopplingar till vare sig beställare eller entreprenör — och har rätt kompetens för den aktuella entreprenaden.

Hur går besiktningen till?

En entreprenadbesiktning består av flera moment:

1. Förberedelse. Besiktningsmannen går igenom kontraktshandlingar, ritningar, tekniska beskrivningar, tidigare protokoll och kompletterande handlingar.
2. Kallelse. Parterna kallas enligt formella regler. Både beställare och entreprenör har rätt att närvara.
3. Besiktning på plats. Entreprenaden granskas systematiskt. Fel och brister noteras, fotograferas och tidssätts.
4. Sammanträde. Under ett formellt sammanträde gås observationerna igenom med parterna. Godkännande eller icke-godkännande beslutas.
5. Utlåtande. Ett formellt besiktningsutlåtande skrivs och skickas till parterna inom angiven tid.
6. Efterbesiktning. Om fel noterats återkommer besiktningsmannen för att verifiera att de åtgärdats.

Vad är skillnaden mellan entreprenadbesiktning och överlåtelsebesiktning?

De två termerna blandas ofta ihop men handlar om helt olika saker. En entreprenadbesiktning handlar om entreprenadkontrakt mellan beställare och entreprenör — nybyggnad, tillbyggnad, renovering, ombyggnad. En överlåtelsebesiktning handlar om en befintlig fastighet som ska säljas. Husinspektion Sverige AB arbetar uteslutande med entreprenadbesiktningar.