Garantibesiktningen är ofta den mest underskattade av entreprenadbesiktningarna — men samtidigt den som kan spara störst belopp. Den genomförs precis innan garantitiden löper ut och fastställer vilka fel entreprenören fortfarande ansvarar för.

Vad är en garantibesiktning?

Enligt AB 04 och ABT 06 gäller en garantitid om fem år för entreprenörens arbeten efter godkänd slutbesiktning (två år för det beställaren tillhandahållit). Under garantitiden är bevisbördan lindrigare för beställaren — fel som visar sig antas bero på entreprenören tills motsatsen bevisats.

Garantibesiktningen är den formella kontrollen som genomförs innan garantitidens utgång. Fel som noteras vid garantibesiktningen står entreprenören för. Fel som upptäcks efter garantitidens utgång faller normalt på beställaren.

När ska den utföras?

Garantibesiktningen bör genomföras några månader innan garantitiden löper ut. Det ger tid att påkalla eventuell efterbesiktning och att få fel åtgärdade medan garantin fortfarande gäller. En typisk planering är att kalla till besiktning cirka tre månader före garantitidens slut.

Vad bedöms?

Besiktningsmannen tittar på flera typer av fel som tänkas framträtt efter slutbesiktning:

• Spricksystem i fasader, betongytor och mellanväggar
• Sättningar i märkskikt, klinkerfogar och golvmaterial
• Fuktprobleme i våtrum, källare och tak
• Installationer som inte fungerar enligt projekterat
• Ventilation som visar avvikande luftflöden
• Läckage i rullager, fogar och genomföringar
• Avvikelser i snickerier och dörrar som beror på sättningar

Vad är skillnaden mot slutbesiktning?

Vid slutbesiktningen bedöms om arbetet är utfört enligt kontrakt. Vid garantibesiktningen bedöms om det som sett korrekt ut vid slutbesiktning har hållit i bruk — eller om fel framträtt. Det är en kontroll av hållbarheten, kvaliteten och utförandet över tid.

Förberedelse inför garantibesiktning

• Samla synpunkter från verksamheten — vad har brukarna upplevt?
• Ta fram slutbesiktningsprotokoll, efterbesiktningsprotokoll och dokument­ation av garantifel som rapporterats under perioden.
• Inventera noterat underhåll — om filter aldrig bytts kan det förklara besvär som annars kan misstas för garantifel.
• Boka besiktningsman i god tid.

Vad händer om garantibesiktning inte genomförs?

Om ingen garantibesiktning genomförs innan garantitidens utgång förlorar beställaren det förmånliga bevisläget. Fel som upptäcks därefter måste bevisas vara entreprenörens ansvar enligt strängare regler, och många fel faller därmed på beställaren — även om de objektivt beror på utförandet.